Vous projetez de faire construire ou d’acquérir un bien immobilier en VEFA ? Sachez que la construction ou l’achat d’un logement neuf revêt un avantage majeur : en tant que propriétaire, vous êtes protégé par une batterie de garanties destinées à couvrir les éventuels dysfonctionnements et malfaçons constatés à l’issue des travaux. Si la garantie décennale est la mieux connue des particuliers, elle est complétée par une autre assurance indispensable : la garantie biennale de bon fonctionnement. De quoi s’agit-il exactement ? Que couvre la garantie biennale ? Qu’est-ce qui la différencie de l’assurance décennale ? Qui concerne-t-elle ? Et comment activer une assurance biennale en cas de défaillance ? Réponses ci-dessous…
Définition de la garantie biennale
L’assurance biennale, également connue sous le nom de garantie biennale de bon fonctionnement, couvre l’ensemble des éléments d’équipement dissociables du logement neuf dont le fonctionnement n’est pas conforme. Elle est prévue par l’article 1792-3 du Code civil qui stipule que « les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ». Ce délai court donc à partir de la signature du procès-verbal de réception des travaux, et peut être allongé au-delà des deux ans imposés par la loi.
Cette garantie biennale vient compléter la protection offerte par les autres assurances souscrites par le constructeur – garantie décennale et garantie de parfait achèvement. Elle protège le maître d’ouvrage (promoteur ou acquéreur) en cas de dysfonctionnement des éléments dissociables et démontables du logement, comme les portes ou les revêtements muraux. Si une défaillance est constatée, le constructeur a pour obligation de réparer ou de remplacer le ou les élément(s) défectueux couverts par la garantie.
Tous les logements neufs sont concernés, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’immeubles collectifs d’habitation. C’est pourquoi on parle aussi de garantie biennale construction.
Que couvre la garantie biennale ?
Les problèmes couverts par la garantie biennale travaux ont trait au mauvais fonctionnement des éléments dissociables et démontables du logement, ou aux éventuels vices cachés qui concernent ces éléments d’équipement. On entend par là tout ce qui peut être enlevé, démonté ou remplacé sans détériorer l’ouvrage. Concrètement, la garantie biennale de bon fonctionnement couvre :
- les menuiseries intérieures et extérieures (portes, fenêtres) ;
- les moquettes (mais pas les carrelages : voir notre partie comparative assurance biennale/assurance décennale) ;
- les éléments du réseau électrique (câbles, prises de courant, compteur…) ainsi que les appareils électriques fournis avec le logement ;
- les faux plafonds ;
- les revêtements muraux ;
- les éléments relatifs à la plomberie (canalisations, chaudière, ballon d’eau chaude, robinetterie…) ;
- les sanitaires ;
- les volets ;
- la ventilation ;
- etc.
Notez que certains de ces éléments sont également couverts par la garantie de parfait achèvement (valable un an après la signature du procès-verbal de réception des travaux).
Attention : une utilisation non conforme ou abusive des équipements, ou un défaut d’entretien, excluent de fait les éléments concernés de la garantie biennale. Dans ce cas de figure, il est impossible de faire jouer l’assurance biennale.
Qui bénéficie de l’assurance biennale et comment l’actionner ?
L’assurance biennale est en faveur du maître d’ouvrage ou de l’acquéreur du logement. Elle doit être souscrite par le constructeur avant l’ouverture du chantier, en même temps que les autres garanties indispensables (assurance décennale, garantie de parfait achèvement, garantie d’achèvement extrinsèque).
Pour activer l’assurance biennale, il faut agir dès qu’une défaillance est constatée (à condition qu’elle ne résulte pas d’un défaut d’entretien ou d’une mauvaise utilisation des équipements). Cela, en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception au constructeur. Vous devez indiquer les désordres rencontrés avec un maximum de précision (si possible avec des photos à l’appui) et demander textuellement au destinataire d’intervenir à ses frais dans les meilleurs délais, au titre de l’article 1792-3 du Code civil.
Le constructeur est soumis à une obligation de mise en conformité. S’il refuse d’intervenir, la procédure est alors portée devant le tribunal d’instance ou le tribunal de grande instance en fonction du montant du litige : le tribunal d’instance pour un montant inférieur ou égal à 10 000 €, le tribunal de grande instance pour un montant supérieur.
Garantie biennale ou décennale : quelle différence ?
On dit que la garantie biennale et la garantie décennale se complètent. Mais quelles sont exactement les différences entre les deux ?
L’assurance décennale concerne uniquement des malfaçons qui ont trait aux éléments indissociables du bâti ainsi qu’à ses éléments constitutifs (toit, murs porteurs, charpente, fondations…), et les sinistres ayant pour origine un défaut de conformité ou un vice du sol. En somme, la garantie décennale couvre tous les problèmes qui rendent l’habitation impropre à sa destination. Alors que l’assurance biennale, elle, prend en charge les éléments dissociables qui ne remettent pas en cause la viabilité du bâtiment ou l’habitabilité du logement. Chacune s’occupe donc de choses différentes. Par exemple, la garantie décennale ne couvre pas les travaux relatifs à la plomberie, qui sont du ressort de la garantie biennale.
Attention toutefois, car il y a des subtilités ! C’est le cas du carrelage. Collé à même le sol, il fait partie des éléments dissociables du logement. Mais puisqu’un carrelage ne peut pas « fonctionner » bien ou mal, c’est l’assurance décennale qui le prend en charge. Il n’en va pas de même pour les revêtements muraux, dont la réparation ou le remplacement dépend de l’assurance biennale… alors même que, là non plus, on ne peut pas remettre en cause le « fonctionnement » des peintures ou des papiers peints ! Autre subtilité : si le dysfonctionnement de l’élément dissociable a endommagé le bâtiment ou l’a rendu impropre à sa destination, c’est également la garantie décennale qu’il faut faire jouer.
Ce n’est pas simple. Néanmoins, ces distinctions sont essentielles : en cas de malfaçon ou de dysfonctionnement, vous risquez de vous tromper quant à la bonne assurance à faire jouer… Et de passer le délai de prescription biennale d’assurance sans le vouloir !